Flambée des prix de l’immobilier : la thérapie de choc du CAE
PLU intercommunaux, disparition progressive des droits de mutation à titre onéreux : le conseil d’analyse économique a donné hier ses pistes pour mettre fin à la flambée des prix de l’immobilier.
Le Conseil d’Analyse Économique a publié mardi une note sur la hausse des prix de l’immobilier observée depuis 2000, et les façons de remédier à cette flambée. Le constat du CAE est simple : « L’accès à un logement décent, ou même tout simplement à un logement, est devenu un problème majeur, en particulier dans les zones tendues comme la région parisienne » note le CAE, qui a donc planché sur la question.
L’entité, qui est chargée de conseiller le gouvernement, s’appuie d’emblée sur un constat pour proposer par la suite des solutions : la hausse des prix est « préjudiciable », car anti-redistributive et porteuse d’inefficacité économiques, notamment en termes de mobilité des travailleurs. « Les bénéfices d’une baisse des prix de l’immobilier en France (en termes d’accès au logement et de pouvoir d’achat) dépasseraient largement les inconvénients» pense ainsi le CAE.
Un creusement des inégalités
Le conseil pointe par la suite les causes de la flambée des prix observée durant les années 2000-2012, pointant en outre une politique publique mal adaptée, avec une hausse des prix accentuant les inégalités « au détriment notable des jeunes générations de milieux modestes ». Elle sépare ainsi les hausses de prix connues entre 2000 et 2007 de celles connues entre 2010 et 2012.
Pour la première période, elle met les hausses de prix sur le compte d’une multitude facteurs. Du côté de la demande, le CAE met ainsi en avant la croissance démographique, la hausse des patrimoines privés, la hausse des revenus du travail, l’assouplissement des conditions de financement, une demande étrangère dynamique sur des biens immobiliers (notamment à Paris), et des politiques de soutien à la demande (via les lois TEPA, Borloo, Robien, Scellier ou encore le PTZ+). Du côté de l’offre, le CAE note une insuffisance chronique de l’offre en Ile de France, une mauvaise gestion de l’offre foncière, ainsi qu’une hausse des prix de la construction.
Valeur refuge
Pour la période 2010-2012, elle met en avant la forte baisse des taux d’intérêt, mais également d’autres facteurs de hausse, plus psychologiques : « l’immobilier a sans doute aussi été considéré comme une valeur refuge » affirme le CAE, qui note d’ailleurs que son évolution offre un parallèle avec celle de l’or.
Fort de ces constats, le CAE propose plusieurs remèdes, et notamment du côté de l’offre foncière, dont la rareté est souvent pointée comme étant à l’origine de la hausse dans l’immobilier neuf. « Le premier élément à corriger est la fragmentation de la décision sur le foncier» note ainsi le CAE.
PLU intercommunaux
En clair, passer le PLU à l’échelon intercommunal, ou du moins généraliser le recours à cette pratique déjà prévue par la loi. « La concurrence entre l’immobilier d’entreprise, qui apporte des revenus fiscaux aux communes, et l’immobilier résidentiel, qui a plutôt tendance à alourdir les dépenses (équipements collectifs, même si les nouveaux habitants apportent aussi des recettes fiscales), n’est pas favorable à des politiques ambitieuses de logement » note en effet le CAE. L’institution propose également de confier à l’intercommunalité, en province et dans les départements de la grande couronne de la région parisienne, à la commune et à l’intercommunalité une co-responsabilité pour la délivrance des permis de construire.
La fin des droits de mutation ?
Le CAE propose également une inflexion de l’évolution du coût de la construction. « Celui-ci dérive en France par rapport aux pays du Benelux et de l’Allemagne » analyse le CAE, qui propose de mettre en place un groupe de travail interministériel et d’experts pour comprendre cette hausse.
Mais l’une des solutions préconisées par le Conseil est celle de la suppression progressive des aides à la pierre, des mesures de défiscalisation et des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Il souhaite également « réformer la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) » et « modifier la taxe sur les plus-values ». Il veut ainsi taxer la détention plutôt que les transactions pour rendre fluide le marché immobilier et rendre la taxation des plus-values foncières plus incitative « de manière à décourager les comportements attentistes ».
Il souhaiterait que la taxe sur les plus-values foncières soit taxée à sa valeur vénale, ce qui implique que plus-value latente « est taxée de facto ». « En appliquant la réforme de la taxe foncière proposée ci-dessus, la plus-value latente serait taxée à 0,5 % par an. « L’avantage de ce système est qu’il permet une taxation quasi indolore de la plus-value latente » note le CAE, qui indique que les recettes seraient redistribuées aux collectivités chargées de délivrer le permis de construire.