Immobilier : acheteurs ou vendeurs, qui a le pouvoir ?

Les acheteurs de biens immobiliers veulent aujourd'hui prendre le pouvoir sur des vendeurs qui restent campés sur leurs prix. D'où le gel des transactions.

Le retournement du marché de l'immobilier est enclenché. Après des hausses démesurées en 2010 et en 2011 dans la plupart des zones tendues, les prix de l'immobilier recommencent à baisser. Reste que ce processus de réajustement est très, peut être trop, lent. La faute à des acquéreurs et des vendeurs qui n'arrivent pas à se mettre d'accord pour alimenter les transactions sur le marché.
En ce moment, "il n'y a pas de croisement entre l'offre et le demande", regrette Hervé Hatt, directeur général de meilleurtaux.com. Il semble pourtant y avoir dans les deux camps une volonté commune de faire affaire, mais pas aux mêmes conditions. En fait, "le marché a besoin de retrouver un consensus entre vendeurs et acheteurs", indique Christophe du Pontavice, président de l'agence immobilière Efficity.

Les acheteurs ont le pouvoir

Dans ce jeu de dupes, les acheteurs ont de nouveau le bon rôle. "Ils ont très clairement pris le pouvoir", estime Christophe du Pontavice. "Car il y a une prise de conscience généralisée sur la baisse future des prix. On se demande désormais davantage jusqu'à quel point ils vont diminuer", ajoute-t-il. En 2013, plusieurs acteurs anticipent une baisse des prix d'entre 5 et 10%. Du coup, si un vendeur fait de la résistance, un acquéreur sera prêt à rater un achat, arguant qu'il pourra en faire un autre moins cher dans deux mois. Les acheteurs anticipent même "des baisses plus importantes que ce que le marché absorbe aujourd'hui, allant jusqu'a -15 ou -20%", indique Christophe du Pontavice. Quitte ensuite à remonter un peu leur prix.
Ce phénomène pourrait devenir tendanciel, car plus les vendeurs attendront avant de céder, plus les biens en stock s'accroîtront, offrant ainsi encore plus de choix, et donc davantage de pouvoir de négociation, aux acquéreurs.

Les vendeurs gourmands

Dictateurs lors de la reprise des prix en 2010 -pendant laquelle les acquéreurs avaient intérêt à acheter très rapidement- les vendeurs ne le sont plus. Ils se montrent cependant encore trop gourmands, ce qui gèle le marché.
"Les vendeurs n'ont pas envie de vendre malgré des plus-values assurées pour des biens détenus depuis plus de 5 ans", constate Hervé Hatt. Le marché se réduit désormais aux ventes obligées, c'est à dire des ventes qui découlent d'un changement de configuration familiale. Pour le reste, les vendeurs sont très tatillons : "certains refusent de vendre pour un désaccord de 10 000 à 15 000 euros pour des biens d'une valeur supérieure à 500 000 euros", ajoute Christophe du Pontavice.

Depuis la crise, le pouvoir d'achat immobilier augmente

Un attentisme de nature psychologique plus qu'autre chose, estime Hervé Hatt, "car en réalité, depuis la crise, le pouvoir d'achat immobilier des ménages a augmenté", indique-t-il. C'est davantage tout ce qui a trait à la fiscalité et au revenu disponible qui suscite, à son sens, les interrogations des vendeurs.
En 2013, le pouvoir d'achat immobilier des Français devrait d'ailleurs encore croître selon meilleurtaux.com. Le courtier immobilier indique que même avec une hausse de 0,50 point des taux de crédits immobiliers, qu'il estime généreuse, le pouvoir d'achat des ménages ne se dégradera pas, au regard de la baisse des prix anticipée.