Immobilier: les taux d'intérêt vont-ils remonter ?
Après un an de baisse continue, les crédits bancaires ont atteint un niveau plancher. Même si une légère hausse s'amorce, l'atonie du marché de la pierre devrait maintenir une concurrence tarifaire entre banques, au moins jusqu'à l'été.
Pour qui veut acheter un logement, c'est le moment d'emprunter. Depuis des mois, cette invitation à franchir le pas est lancée par tous les conseillers de bonne foi. Et pour cause : les taux des crédits immobiliers n'ont jamais été aussi favorables à l'emprunteur. Plus précisément, il faut remonter à 1945, juste après la Libération, pour constater des taux d'intérêt aussi bas. En février 2013, selon l'observatoire Crédit logement/CSA, le taux moyen, hors assurances et toutes durées d'emprunt confondues, est tombé à 3,13%, soit un recul de 82 points de base (0,82%) sur un an. Les taux sont désormais inférieurs à leur point bas de novembre 2010, qui était de 3,25%.
Ces derniers ont-ils atteint leur plancher ? A cette question, les courtiers en crédit répondent positivement. "Il ne devrait plus y avoir de baisses sensibles dans les prochains mois", selon Sandrine Allonier, responsable des études économiques à Meilleurtaux. Un avis partagé par Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, pour qui "les taux ne baisseront plus". De même, pour Ludovic Huzieux, directeur associé d'Artémis Courtage, "les taux sont tellement bas que le potentiel de baisse se tarit". Inévitablement, les taux des prêts immobiliers vont remonter. De fait, les grilles tarifaires d'un tiers des banques montrent de légères hausses des taux de crédit en mars. Faut-il s'en inquiéter ? Se précipiter pour emprunter ? Et, si oui, sur quels points faut-il rester vigilant ?
Pour examiner sérieusement les hypothèses, il faut d'abord comprendre la période récente. La baisse des taux de crédit s'est réellement enclenchée début 2012, avant de se poursuivre de manière ininterrompue jusqu'à présent. La principale explication tient à la baisse du taux des obligations de l'Etat français (OAT). Leur rémunération sert à calculer les taux interbancaires, qui servent eux-mêmes de référence aux crédits immobiliers à taux fixe.
En décembre 2012, l'OAT est descendue sous la barre des 2%, à 1,94%. "Du jamais-vu depuis sa création !" glisse Sandrine Allonier. Alors que la crise économique frappe la zone euro de plein fouet, les investisseurs jugent que la dette souveraine française est un placement sûr en comparaison de celle d'autres pays tels que l'Italie, le Portugal ou l'Espagne. Et ce malgré un chapelet de mauvaises nouvelles depuis le début de l'année : la dégradation d'un cran de la notation de la dette française par l'agence américaine Standard & Poor's, puis dernièrement par son concurrent Moody's ; le déficit public qui ne sera pas ramené à 3 % du PIB en 2013 ; des prévisions de croissance atones. Malgré tout, la France garde, avec l'Allemagne, la confiance des investisseurs. Jusqu'à quand ?
Depuis janvier 2013, le taux de l'OAT française à dix ans est légèrement remonté pour atteindre 2,25 %, en moyenne, en février. C'est pour cela que certaines banques ont rehaussé leurs taux de crédit immobilier. Rien de dramatique, dans la mesure où il faudrait une envolée rapide de l'OAT pour qu'une hausse importante soit répercutée sur le particulier. Sauf accident économique majeur, la référence obligataire devrait rester à un niveau plancher permettant aux banques de détail de continuer à proposer des taux bas. "Les promesses du gouvernement de ramener le déficit à 3,7 % en 2013, puis à 3,2 % en 2014, sont rassurantes pour les investisseurs internationaux, explique Ludovic Huzieux. Rien ne permet d'affirmer que la dette de la France sera attaquée en 2013."
Toutefois, l'hypothèse d'une remontée progressive des taux d'intérêt dans la zone euro en raison d'une reprise économique mondiale ne doit pas être exclue, selon Julien-Pierre Nouen, économiste et stratégiste à Lazard Frères Gestion : "Les indicateurs économiques aux Etats-Unis et en Asie sont encourageants, constate-t-il. Les taux d'intérêt pourraient remonter un peu partout dans le monde." Cependant, un autre facteur milite pour une poursuite de la stabilité : la concurrence très vive entre les banques, qui doivent faire face à une forte baisse de la demande de crédit immobilier liée à la raréfaction des transactions.
Pas de raison de se précipiter pour acheter
"Les banques vont rester prêteuses en 2013, elles n'ont aucun problème de financement, indique Pascal Beuvelet, président d'In & Fi Crédits. Le problème, c'est le client !" Selon la Banque de France, les banques ont accordé seulement 98 milliards d'euros de crédit en 2012, contre 158 milliards d'euros en 2010. Seule la renégociation de crédit progresse. Les banques doivent donc continuer à présenter des taux attractifs pour séduire les clients solvables, d'autant que le printemps est une saison propice aux achats immobiliers.
Et même si certaines ont relevé leurs taux d'intérêt de crédits immobiliers, les emprunteurs n'ont aucune raison de se précipiter pour en profiter comme s'il s'agissait de soldes. Pour Sandrine Allonier, "il n'y a aucune inquiétude à avoir, au moins jusqu'à l'été. On ne devrait assister qu'à une remontée progressive, à l'image de ce qui s'est produit entre 2010 et 2011. Il a fallu un an pour voir les taux remonter." Une chose est sûre, les écarts vont se creuser entre les banques, et faire jouer la concurrence va devenir de plus en plus nécessaire.
Il n'y a pas que les taux à renégocier
Certaines banques proposent des taux préférentiels aux primo-accédants, d'autres réservent les meilleures conditions à leurs bons clients : jusqu'à un demi-point de moins que le taux moyen ! Bon à savoir : ce sont les durées longues, plus de vingt ans, qui sont, en général, les premières touchées par une hausse des taux. Reste que la chasse au tarif le moins cher ne doit pas être la seule obsession. "Dans un contexte de taux bas, les emprunteurs ont parfois tendance à oublier les autres points clés à discuter avec leur banquier", prévient Nicolas Tarnaud, titulaire de la chaire immobilier à Reims Management School.
Par exemple, la possibilité de moduler les échéances, autrement dit de majorer ou de minorer la mensualité. "Toutes les banques ne le proposent pas, et, parfois, elles le facturent", constate Ulrich Maurel, président du courtier en crédit Immoprêt. D'autres options peuvent être négociées, parmi lesquelles le report d'échéances ou le transfert de prêt, permettant de conserver un taux avantageux lors d'un deuxième prêt immobilier. Enfin, si vous êtes jeune, en bonne santé et non fumeur, n'hésitez pas à négocier une délégation d'assurance. Depuis 2009, la loi Lagarde permet à l'emprunteur de souscrire l'assurance de son choix, à condition de présenter le même niveau de garantie que celui de l'établissement prêteur. Esquiver l'assurance de la banque permet de réaliser des économies substantielles.