Immobilier : baisse des prix graduelle, dans la durée

Les prix commencent à baisser. Les volumes de vente se replient assez nettement. Sommes-nous dans une bulle immobilière spéculative ? L’analyse immobilière du Crédit Agricole confirme une baisse des prix graduelle, dans la durée.

Le processus d’ajustement en douceur observé en 2012 devrait se poursuivre en 2013-2014. Une correction du marché est normale et même souhaitable, après un cycle haussier d’une ampleur et d’une durée historiques : les prix de l’ancien se sont accrus de 155% depuis 1998 et sont clairement surévalués. Le contexte conjoncturel très médiocre et les mesures de durcissement fiscal donnent un coup d’arrêt à ce cycle haussier.

La correction actuelle du marché tient principalement à l’effet combiné de la hausse continue du taux de chômage et des mesures de durcissement fiscal. Le contexte économique est très dégradé, croissance nulle, baisse du pouvoir d’achat, remontée continue du chômage. Les règles fiscales sont globalement durcies, surtout pour les investissements locatifs : en premier lieu, forte réduction de l’abattement sur les plus-values immobilières (hors résidences principales) ; mais aussi hausse des prélèvements sociaux sur les revenus du capital et plafonnement des niches fiscales.

Les fondamentaux du marché, qui restent favorables, exercent une force de rappel : demande structurellement forte (démographie, décohabitation, préparation de la retraite, effet valeur refuge…), pas d’excès d’offre de logements, pas de bulle du crédit, bas niveau des créances douteuses habitat, pas de resserrement marqué du crédit ; pas de signes de bulle spéculative. De plus, les taux de crédit habitat sont en baisse depuis plusieurs mois. La faiblesse relative de l’offre limite la baisse des prix.

Ces fondamentaux favorables permettent une certaine résistance de la demande et rendent peu probable un scénario d’effondrement du marché. On peut ainsi observer que les ventes baissent significativement, mais ne s’écroulent pas. Elles devraient reculer de 20% environ sur deux ans (2012-2013). En Espagne, lorsque la correction s’est enclenchée, les ventes ont baissé de près de 50% sur deux ans (2008-2009).

L’offre de logements tend à remonter (hausse des stocks), mais reste relativement modérée. Dans l’ancien, une partie des vendeurs potentiels hésitent à vendre et à accepter des baisses de prix marquées, face au durcissement de l’imposition des plus-values. Ils préfèrent retirer leur bien de la vente. Tout ceci conduit à un ajustement graduel des prix. Si l’érosion des ventes se poursuit, les stocks de logements invendus vont s’accroître et les prix devraient logiquement reculer plus nettement. Mais ceci dépendra du comportement des vendeurs.

En 2013, les ventes se stabiliseraient dans le neuf et baisseraient d’environ 10% dans l’ancien. Les prix de l’ancien baisseraient de 5 à 6% en glissement annuel, soit un repli cumulé de 8%, entre fin 2011 et fin 2013. En 2014, ce mouvement se poursuivrait, avec une stabilisation des ventes à un bas niveau et une baisse des prix à nouveau de l’ordre de 5%.

Un des principaux risques par rapport à ce scénario central serait celui d’une forte remontée des taux de rendement obligataires français et donc des taux de crédit habitat, qui conduirait à une baisse plus prononcée des ventes et des prix. Un tel scénario reste peu probable : d’une part, la zone euro a mis en place des boucliers efficaces (programme d’achat de dette de la BCE, fonds de secours pérenne) pour éviter tout phénomène de panique sur les marchés ; d’autre part, la France devrait rester considérée par les investisseurs comme une des signatures les plus fiables en zone euro, compte tenu notamment des fortes difficultés économiques et des risques d’instabilité politique des pays d’Europe du Sud.

Le scénario le plus probable est donc non pas une correction rapide et marquée, mais un ajustement graduel, dans la durée.